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【土地活用】三井住友銀行に融資の相談に行ってきました

三井住友銀行に、土地活用の融資の相談に行ってきました。

結論から言いますと、積算(担保)が足りなくて、審査前に担当の方からお断りされました。

三井住友銀行の査定水準を聞いてきましたので、ご紹介します。

面談の経緯

実家の近くにある三井住友銀行の支店に連絡しました。

受付の方に

おとうふ

〇〇駅徒歩8分の所で土地活用を検討しています。融資担当の方にご相談できませんでしょうか?

と訪ねました。

受付の方から、「当行と取引ありますか?」と聞かれましたので、口座番号を伝えたところ、担当の方から折返し下さることになりました。

翌日、担当の方から折り返し電話を頂き、

「サラリーマン向けの地方一棟物件を買うとかは融資していませんが、土地活用でしたらフルローンの融資も可能です」

と言っていただいたので面談することになりました。

三井住友銀行の査定

三井住友銀行は、収支と積算で査定評価を行うとのことでした。

どちらも満たしている必要があるそうです。

収支評価

収支は以下の条件のストレスをかけてシミュレーションを行うそうです。

ストレス条件
  • 金利:4%
  • 満室率:80%
  • 家賃:設定家賃の80%
  • 管理料:10%(サブリースある無し関係なく)

サブリース無くて、管理料が3%とかの人でも、管理料は一律10%で計算するそうです。

今回持っていった土地活用のシミュレーションで、収支はストレスかけても大丈夫そうですと言われました。

積算評価

積算は、三井住友銀行の協力会社(積水ハウス等)だと以下の金額で評価するそうです。

・重量鉄骨:20万円/平米

・RC:24万円/平米

三井住友銀行の協力会社でない、一般的な建設会社や工務店では上記金額から下がるので、積算が出にくいみたいです。

今回、積算が総投資額の18%ぐらい足りませんでした。

そのため、このままでは融資が厳しいので他の担保(副担保)を入れることは可能かと聞かれました。

残念ながら、副担保や頭金を入れることは難しいので、今回の融資はお断りされました。

現在の建築費から考えると、容積率をある程度消化すると積算は不足するので、積算で評価されると厳しいです。

その他

その他、担当の方と話したことを箇条書していきます。

・最近は建築費の高騰から、土地活用でも10%超えの案件は無く、持ち込まれる案件は表面利回りで7〜8%程度がほとんどとのこと。先日6%台というのもあった。

・金融資産1億円程度あって、その他の取引も今後見込める人を対象に融資をしているとのこと。その他の取引は、相続が関わる人であれば保険など。

・最近はコロナ融資も落ち着いてきたので、少し不動産の間口も空きつつあるが、以前厳しい状況である。

三井住友銀行への融資の相談の記事は以上になります。

今後は、銀行に相談する時は、積算足りなくても、収支でOK出してくれるところを探すしかなさそうです。

おとうふ

最後までご覧頂きまして、ありがとうございました。

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