【土地活用】サブリースのデメリット

土地活用を検討していく中、ハウスメーカーや管理会社と面談をしましたが決まってサブリース（家賃保証）の提案を受けます。

サブリースをした方が安定経営ができて、銀行からの評価も良いと色々とメリットは伺いました。

サブリースのメリットは色々と伺いましたが、デメリットはあまり説明を受けなかったのでサブリースのデメリットを調べてみました。

この記事では、ハウスメーカーにおけるサブリースのデメリットについて書いていきます。

※仲介会社や銀行からは、土地活用の対象としている場所であればサブリースは不要と言われています。

この記事を読んで欲しい方

・サブリースを検討している方

・土地活用を考えている方

・ハウスメーカーでアパート、マンションを建てようと思っている方

１．サブリース費用5％

サブリースは、家賃収入の5％費用がかかります。

管理会社の管理費用5％と併せて10％（税込み11％）で提案を受けています。

家賃収入の5％って結構大きい金額になってきます。

例えば、家賃収入が月額100万円でしたら、その5％の5万円を毎月支払うことになります。

年間で60万円、10年間で600万円にもなります。

新築時の数年間が一番空室率が低い時期なので、そこで家賃保証しないとダメな物件でしたら、そもそもその土地ではアパマン経営はしてはダメなのではないでしょうか。

２．保証家賃は下げられる

30年間家賃保証と言っていますが、永遠と最初に設定した家賃が保証されるわけではありません。

また、ハウスメーカーは提案書の中で経過年数と共に家賃が減少しているシミュレーションを作成してきますが、その家賃も保証ではありません。

当然、空室が続けばサブリース会社は保証家賃を下げてきます。

2～3年に一度、補償家賃の見直し時期がありますので、空室が目立つようですと補償家賃の金額が下げられます。

ハウスメーカーのシミュレーション以上に保証家賃が下落するようでしたら、家賃保証をあてにローン計画をしていた場合、ローン返済の計画も狂ってきます。

悪い例ですと、近隣で一番低い家賃の物件を持ってきて同程度まで補償家賃を下げようとするそうです。

サブリースを入れても、空室が出てくると家賃が下げられるのであれば、そもそもサブリースの意味が無いかもしれません。

サブリースでなくても、相場程度に家賃を下げれば空室は埋まるのではないでしょうか。

空室が生まれれば、サブリースがあろうがなかろうが家賃を下げる必要が出てくるので、それなら家賃の5％も保証料が取られるサブリースは必要無いのではないかと思います。

むしろ、サブリースに5％払うぐらいでしたら、その分家賃を下げた方が、よっぽど入居者のためになって長期入居に繋がると思います。

３．家賃保証の免責期間

サブリースには、家賃保証の免責期間があります。

マンションが竣工（完成）してから3カ月分の家賃保証は免責になります。

そのため、マンションが完成してから3カ月間は家賃が全く入ってこないことになります。

この間に入ってくる家賃は全てサブリース会社の収入になります。

流石に新築で3カ月間全く入居者がゼロというのは有り得ないのではないでしょうか。

これはかなりサブリース会社に有利になるような仕組みになっていると思われます。

４．中途解約できない

サブリース契約は、こちらから解約したいと思っても中途解約することが出来ません。

サブリース会社は借地借家法上の借主に該当し、借地借家法では貸主から借主を簡単に解除することができないからです。

この点については、最高裁判所で判決が出ており、中々覆すのは難しいようです。

そうなると、サブリース会社から補償家賃引き下げの提案が来ても、サブリース契約を中途解約することが出来ない以上、家賃保証の引き下げを受け入れるしかなくなってしまいます。

５．家賃設定が低い

サブリースを設定しているハウスメーカーの設定家賃は、周辺事例や仲介会社からの査定に比べて低いです。

サブリース会社は家賃保証をしなくてはいけないので、絶対に空室が埋まる、長期で入居が見込める家賃設定にしていると思われます。

私の例ですと、周辺家賃相場、仲介会社の査定、ズバッと家賃、と比較するとハウスメーカーの提案した家賃が一番低いです。

大手ハウスメーカー施工のマンションでしたら、ブランド力があるのでむしろ高い家賃設定が出来そうなものですが。

ハウスメーカーが提案してくる家賃設定は低いので、その金額で家賃保証をしてしまったら、家賃収入は少なくなり、更にサブリース費用（5％）も払って二重に損になります。

６．売却する時の評価が下がる

サブリース契約はこちらから解除することが出来ないので、売却時もサブリース込みの物件とみなされます。

買う側は家賃収入を見てきますので、サブリースが入っていると、サブリース費用（5％）を抜いた家賃収入で計算することになります。

例えば、投資家の求める利回りが7％だったとします。

家賃収入が年間700万円の時、売却価格は1億円（700万円÷7％）となります。

それがサブリース有りの場合は、家賃収入が年665万円（サブリース費用5％分減）となるので、売却価格は9,500万円（665万円÷7％）となります。

1億円程度の物件ですと、サブリース契約が付いていることで、売却金額が500万円下落することになります。

６．修繕費が割高

部屋の退去が出て修繕を行うとき、サブリース契約をしているとサブリース会社の指定工事会社以外修繕を行えないという契約が入っていることがあります。

その場合、指定工事会社の修繕費が割高であっても、他の会社に依頼することができません。

管理会社を経由して修繕を依頼すると、管理会社の手数料が２〜３割程度加算されるため、直接工事会社に依頼をした方が安いことが多いです。

ちょっとした部品の交換レベルであれば問題ありませんが、数十万円レベルの修繕費でも相見積もりを取ることもできず、割高の修繕費を支払わなければならないというのは、アパマン経営をしていく中でかなり厳しいです。

７．銀行評価が低い

当初ハウスメーカーからは、サブリースをした方が家賃保証があり安定的な収入が見込めるため、銀行からの評価が高くなり融資が受けやすいという説明がありました。

銀行と面談した時にその旨を聞いてみましたが、サブリースが付いているから評価が高くなるということは無いと言われました。

むしろ、サブリースが付いているので、その分の家賃を減少させて収益還元法で評価すると聞いたので、逆にサブリース分評価が下がることになります。

８．サブリースの口コミ

ヤフーニュースで、サブリース契約のニュースに寄せられていたコメントを紹介します。

ウチも賃貸経営を代々やってるけど、サブリースなんて依頼するのは素人が賃貸経営を左団扇だと考え、舐めてる証拠。
だから、逆に舐められんのよ、業者に。
素人だといいたくなるのは「普通の商売」で、売上保証なんてありますか？
あなたのお店や会社の売上を保証してあげます
なんてサービスがあったら、誰もがそんなバカな事あるかと思うし、詐欺だと思うだろう。
でも、アパマン経営なら信用してしまうのは変でしょ。
モノを貸すという意味ではリースやレンタカー会社、カネを貸すという意味では金融機関に同じだが。
これらの業種に置き換えれば売上保証なんてありえないってわかるでしょ。
サブリースを視野に入れて賃貸経営するなら、問答無用でやめるべきだし、家族や親族、友人知人に居たらやめさせろ。

確かに、普通の商売で売上保証なんてありえないですよね。

不動産業を営んでいる者です。
サブリースは本来、
空室のリスクヘッジやキャッシュフローの安定を目的に行うものですが、
実態は真逆で空室リスクの低い物件ほどサブリースされ、
空室リスクの高い物件はサブリースを断られます。
つまり、賃貸管理業者に集金代行より手数料をより多く抜かれるシステムになっているだけです。

引用：Yahooニュースコメント欄より

実家の近所で大◯建託でマンションを建てた方がいるのですが、サブリースで10年間家賃を下げられていないそうで、母に「大◯建託のサブリース契約いいよ！」と言っていたそうですが、我が家より駅に近く立地が良いので満室経営ができていたからだと思われます。

むしろ10年経って保証家賃が変わっていないのであれば、新築当時はもっと強気な家賃設定ができたのかもしれません。

サブリース契約のデメリットについての紹介は以上になります。