【土地活用】三菱UFJ銀行に融資の相談に行ってきました②【撃沈】

現在土地活用として、アパート・マンションの建築計画をしています。

土地活用のこと書いていきます（土地情報）

三菱UFJ銀行に相談に行ってきましたので、話した内容を備忘録として掲載します。

前回の記事

【土地活用】三菱UFJ銀行に融資の相談に行ってきました①

審査結果

結論から言いますと、三菱UFJ銀行側でシミュレーションをした結果、フルローンは難しいとのことでした。

土地活用でも2〜3割は頭金を入れないと融資はできないとのことです。

シミュレーションの仕方

融資をするにあたって以下の3点で見ているそうです。

・収支

・保全

・負債比率

先方でシミュレーションするにあたって、ストレスをかけた状態でも経営していくことができるのかを見ているそうです。

ストレスは以下のようにかけていました。

家賃

4年目までは家賃の100％で計算。

4年目以降は、毎年1％ずつ減少していく。

入居率

入居率は100％という時期はなく、以下の通り常に空室がある状態で試算しています。

初年度80％

2年目〜10年目が90％

11年目以降80％

金利

金利は4％で計算されていました。

シミュレーション結果

上記の条件で私の物件をシミュレーションしていくと、毎年赤字で黒字の年がないという状況になり、フルローンでの融資は難しいとのことでした。

銀行からの提案

自己資金として2割〜3割程度入れないと、単年度の黒字は難しい。

利回りを上げるようにしてはどうか。現在は1LDKと２DKで構成しているが、1Rで部屋数を取れば利回りがアップするので数字上はよくなって取りやすくなる。

若しくは、建物のサイズダウンをしてはどうか。

ノンバンクなどでは不動産融資を行っていると聞くので、そちらに聞いてみるのも手ではないか。

不動産への融資

ツイッターで、銀行がコロナ融資が一服して、新たな収益源として不動産融資を再開し始めていると聞きましたが、三菱UFJ銀行では不動産融資は依然厳しい状況が続いているとのことでした。

コロナ融資も一服しておらず、その日もコロナ融資の話があったところだとのことでした。

所感

今回は友人の会社（不動産ではない事業会社）からの紹介だったので、凄く丁寧な対応をして頂きました。

社内審査の結果融資は難しいが、その他お手伝いできることがあったら言って下さいと言っていただいたりました。

※私にというより友人の会社に凄く配慮しているのだと思います。

前回の記事のコメントで「三菱は不動産融資に1番厳しい」と教えて頂きましたが、おっしゃるとおり厳しい状況でした。

設計事務所とハウスメーカーのシミュレーションを鵜呑みにしてはイケないとは思っていますが、ストレスかけるとこうも数字が変わってくるのですね。

今後他のメガバンクにも相談しにいく予定ですので、また記事にしていきます。