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賃貸ニーズの調査!不動産仲介会社に飛び込みしてきました

※初心者が土地活用で悪戦苦闘している様を、備忘録として書いています

アパート、マンションを建設するにあたり、その地域の賃貸ニーズや需要のある間取りなどを調べる必要があります。

SUUMO、アットホーム等で近隣の物件を検索して家賃相場などを調べることが出来ますが、そもそも入居が決まっていない物件のため、家賃設定が高すぎる場合があります。

今回、そんな疑問を実際に客付けをしているプロの仲介会社に聞いてきました。

複数社から聞くことが出来ましたので、おおよそのマーケティングをすることが出来、方向性も決まって良かったです。

飛び込みのやり方や、聞いてきたことなどを掲載します。

仲介会社に飛び込み

賃貸ニーズや家賃相場等は、不動産仲介会社(賃貸物件などを紹介する会社)の人が詳しいと思います。

不動産仲介会社の人は、実際にお客様と直接話をしているので、1番顧客ニーズを把握しているはずです。

そのため、今回は管理会社ではなく、どうしても仲介会社の方とお話をしたかったのです。

ただ、いきなり不動産仲介会社に飛び込みをして、

おとうふ

賃貸ニーズについて聞かせて下さい

と言っても相手にとって何のメリットもありませんので、相手にしてもらえない可能性があります。

そこで、アパート管理も行っている不動産仲介会社に、

おとうふ

「○○の●丁目で土地活用でアパートの建設を計画しています。御社にアパートの管理をお願いした場合の条件を教えてください」

と言うと、先方にとってもアパート管理料が収入になるし、その物件を仲介して仲介手数料が入ってくるので仲介会社にとってもメリットになってきます。

そのため、今回飛び込みしてきた仲介会社は、仲介専門の会社ではなく、大手管理会社をグループ会社に持つ仲介会社に飛び込みをしてきました。

飛び込みした仲介会社

今回飛び込みしてきた仲介会社を紹介します。

まず、不動産の管理会社ランキング(戸数)をネットで調べました。

これは、ネットで「アパート、管理会社、ランキング」と検索すると出てきます。

この中で、大東建託や積水ハウス等の、ハウスメーカー系を外した大手管理会社に行ってきました。

ハウスメーカー系の管理会社だと、自社建設物件を優先して客付けするのではないかと思い、将来的に頼むこともないので避けました。

訪問したのは以下の4社です。

訪問した仲介会社

・ハウスメイト

・ミニミニ

・ピタットハウス

・アパマンショップ

4社訪問して、アパマンショップ以外の3社から話を聞くことが出来ました。

最初は相手にしてくれるのか心配でしたが、

上席の方が最初から出てきてくれて、ウェルカムな感じ

で話を聞かせてくれた仲介会社もありました。

土日は仲介会社も忙しいと思ったので、比較的来店客が少ないであろう平日の午前中に訪問したのも良かったのかもしれません。

アパマンショップでは、「管理会社は別の場所にあるので、後程連絡しましょうか?」とのことで仲介会社の方には対応頂けませんでした。

その他の会社では、仲介の方でも管理の事を説明してくれましたので、会社によって方針等が違うのかもしれません。

今回の仲介会社への訪問は、以下の本に書かれていることを参考にして、そのまま実践しました。

非常に参考になる不動産の本で、何度も読み直している超おススメの本です。

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事前に準備したこと

仲介会社に訪問するにあたって、実家の土地の地図を印刷して持って行きました。

地図を見ただけで仲介会社さんはすぐに場所の見当が付いたので、これは持って行って良かったです。

後は、土地の坪数や容積率等を少し聞かれるところもありました、それでどれぐらい管理戸数があるか計算されているのかもしれません。

また、私はまだ初心者ですが、ある程度本、ブログで勉強してから仲介会社には行った方が良いと思いました。

ハウスメーカーや設計事務所と話していたので、ある程度物件のイメージを持ってから行くことが出来ましたので、先方と少しはスムーズに話すことが出来たと思います。

仲介会社、管理会社で聞けたこと

仲介会社、管理会社で聞くことが出来た内容です。

ヒアリング内容
  • ニーズのある間取り(1LDK等)
  • 家賃相場
  • 駐車場が必要かどうか
  • 法人ニーズ
  • 構造について
  • 敷金の有無
  • 礼金の有無
  • 仲介手数料
  • 管理手数料
  • 管理内容

特に、賃貸ニーズが聞けたのが大きかったです。

間取り

どの会社も共通して言っていたことは、1kはもう飽和状態なので、1LDK(40㎡以上)、2LDK(55㎡以上)が良いと言っていたことです。

元々、ハウスメーカーからも同じことを言われていましたし、自分でホームズの「見える賃貸経営」で1LDK以上が供給が少ないので良いのかなと思っていた所に、仲介会社3社からも同じことを言われたので、間違いなさそうです。

仲介会社の1社は、実家から徒歩15分ぐらい離れた所で、今年新築の一棟マンション(1LDK)の管理を引き受け、完成前に全て客付けをすることが出来たと教えてくれました。

1LDKにすると表面利回りは下がってしまいますが、利回りばかり気にして1kとか作っていたら大変だったかもしれません。

また、間取りが家賃にも影響するらしいので、

アパートを建てる前に、設計図を見せてくれれば家賃が取れる間取りをアドバイスできます。

仲介会社

と親切に言って頂けました。

家賃相場

家賃は、ハウスメーカーに聞いていた家賃よりも高く設定できそうです。

仲介会社3社とも同じ意見でした。

その内の2社は、自社で管理している近隣の物件(入居中のため現在はSUUMO等に非掲載)を調べてくれ、家賃相場を提示してくれました。

自分でSUUMO等で調べようとしても、空き物件しか出てこないので、間取り、広さが同じ物件が出てこなく、家賃相場を調べるのに苦労していましたので、大変助かりました。

ハウスメーカーはサブリース提案で出してきた家賃だったので、絶対に空室が続かない安全な家賃設定をしてきたのではないかと思います。

その他

その他、仲介会社の方が地図を見ただけで

「○○警戒区域がこの辺りにあったと思います。○○警戒区域内だと法人に貸すことが出来ません」

仲介会社

と言われたので後程調べたら、実家は外れていましたが2件隣のマンションまでは○○警戒区域でした。

このように自分の全く知らなかったことも色々と知ることが出来ましたので、仲介会社の方とお話することが出来たのは非常に有益でした。

管理をお願いしたいなと思う会社さんもあったので、今後検討していきたいと思います。

最後までご覧いただきまして、ありがとうございました。

2 Comments

ゆうき

おとうふさん、こんにちは!飛び込み4件とは、すごい行動力ですね!脱帽です(^▽^;)
土地活用、順調に進んでいますね~

わたしは昨日また契約マンションに仕事でいってきましたが、RCで築40年オーバーの3LDK物件で、分譲&賃貸なのですが、
入居状況や老朽化、リフォームの状況、家賃や分譲での売り出し価格、
大規模修繕等、
いろいろ気になるようになってきました(笑)

管理会社も、業者(わたしたち)に厳しいところ=しっかりしたところ、
なのですよね~。。

到底不動産投資するようなお金はないのですが(^▽^;)

記事、興味深く読んでいます♪

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おとうふ

ゆうきさん

こんにちは(^^)/
不動産取引の実例を色々見てらっしゃって凄いですね!
シミュレーションする上でも、家賃や大規模修繕の感覚を持っているのは強いですし。
私は、初心者なので、完全に藻掻いています。。。
今後も少しずつですが、記事を書いていきますのでよろしくお願いしますm(__)m

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