dカードGOLDの発行で30,000円以上儲かる!

土地活用のこと書いていきます

土地活用

土地活用をしようと思って勉強しているので、今後、土地活用の事を備忘録として記事にしていきます。

アウトプットすることで、自分の頭の中を整理していこうと思います。

数か月前から、土地活用について本を読んだりサイトを読んだりして勉強していますが、私は圧倒的に知識、経験が不足しているので、理解するのが難しいです。

不動産の事を書いているブログとしてはかなり弱いと思いますが、初心者が土地活用で悪戦苦闘している様を書いて行きますので、親の土地を相続した方等の参考になっていけば幸いです。

土地活用をしようと思った経緯

土地活用をしようと思った経緯はいくつかあるのですが

①修繕費が高くなってきている

高齢の母が一軒家を賃貸していますが、母のことなので私は全くこれまで関与していませんでした。

母と話す中で、賃貸している家も大分経年劣化(築40年程度)しており、昨年修繕した際に

修繕費>1年間の家賃

となってしまい手出しの方が多くなったと聞きました。

家賃もワンルームレベルなので、かなり安いです・・・

築年数も大分経っているので、今後も修繕が嵩むのではないかと思っており、これでは家を貸している意味も無いので思い切って立て直しを考えました。

②母の家も建て直し

また、隣に立つ母の家もかなり古くなってきているので、併せて立て直せば母も快適に暮らせるのではないかと考えています。

家自体かなり古くなっているので、床も少しベコベコしていて、実家に帰った時は心配になります。

お風呂もバランス釜ですし、何かと不便な点が多いと思います。

母は問題ないと言っていますが・・・

賃貸併用で自宅部分を特別に建設ではなく、建設したマンションの1室を母用にと考えています。

③収益を生む

改めて土地を見ると、貸している家も、母の家も庭付き平屋一戸建てです。

それに対して、周りはアパート・マンションだらけなので、明らかに土地が有効活用出来ていないと思います。

土地の中には一部私の保有分もあり、収益を生むためにも土地活用をしたいと考えました。

土地の概要

活用しようと思っている土地の概要です。

  • 地域:首都圏
  • 駅:JR、私鉄、それぞれ10分前後
  • 坪数:●●坪(2桁後半)
  • 建蔽率:90%(準防火地域)
  • 容積率:300%
  • 前面道路:6メートル
  • 準商業地域
  • 日影規制なし(高さ20メートルまで)

土地は正方形ではなく、いびつな形をしていますし、斜面になっているので扱いずらい土地かもしれません。

住宅地なので、店舗ではなくマンション、アパートで検討しています。

地域について

一都三県の内、東京ではない三県の中の政令指定都市です。

役所のHPを見ると、今後も人口流入地域で世帯数も増加になっているので、賃貸需要は強いと思います。

ファミリーよりも、1人世帯が半分以上で、2人世帯も併せると8割ほどになります。

賃貸需要はある地域だと思いますが、その分1Rが乱立しているしているので間違いなくレッドオーシャンの地域になっています。

ホームズの「見える賃貸経営」を見ると、間取り全体に占める1Rの物件比率が 「検索<物件」 になっています・・・

現状について

とにかく何をして良いのか分からないので、まずは以下のようなことをして勉強しています。

  • 不動産の本を読む
  • 不動産サイト、ブログを閲覧
  • YouTubeを見る

最初は、

積水ハウス、大和ハウス等のハウスメーカーに頼んで、相見積もりして、安いところでアパート立てれば良いんだな!

と思っていましたが、どうやら

  • ハウスメーカーは建設費が割高だから収益性が低くなる
  • 家賃一括保証(サブリース)もやるな

という事が本にもブログにも結構書いてありました。

ただ、ハウスメーカーに頼まないとなると、

  • 管理会社の選定
  • 設計事務所の選定
  • 建設会社の選定
  • 融資銀行の開拓

等、かなりやることが多いので、果たして自分で出来るのか?と思いますが、結局コストを抑えることを考えると、人を介さず自分でやっていくしかないんだなと思っています。

スルガ問題から、銀行の不動産融資は厳しくなっていると聞きますし、母と私も現金をあまり持ち合わせていないので、そもそも借り入れが出来るのかという問題もあります。

今後について

今後については、以下の方法で比較してアパートマンションの建設を考えています。

  • ハウスメーカー(積水ハウス)
  • 設計事務所&建設会社
  • 建設会社のみ(設計&建設)
  • CM方式(コンストラクションマネジメント)

設計事務所や建設会社は、大手ではなく地場の建設会社を探していきます。

地場の建設会社で、財務状況大丈夫か等心配ですが・・・

建設開始時期も1~2年後を考えていますので、ゆっくりと各社のプランを比較していきながら進めて行く予定です。

今後、進捗がありましたらそのことを記載していきます。

※建設した後に入居が無かったらどうしようとか心配事が尽きません・・・

最後までご覧いただきまして、ありがとうございます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です