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【土地活用】大手地銀との面談ー1回目

現在土地活用として、アパート・マンションの建築計画をしています。

土地活用のこと書いていきます(土地情報)

今回は、設計事務所、ハウスメーカーから収益シミュレーションを作成して頂いたので、それを持って銀行に相談しに行きましたので、ご紹介します。

銀行とのアポイント

今回の銀行は大手地銀になります。

実家の土地と同じエリアに友人の会社があり、取引先の銀行を紹介してくれることになり面談することとなりました。

まだ銀行に飛び込みの電話はしたことがないのでわかりませんが、紹介だとスムーズにアポイントが頂けました。

その他、面談内容を記載していきます。

銀行へ持って行ったもの

銀行に持って行った書類関連です。

・源泉徴収票3年間分

・事業計画書(設計事務所作成&ハウスメーカー作成)

・事業計画書比較簡易版(設計事務所とハウスメーカーの事業計画書の内、専有面積、法定延床面積、建築坪単価、表面利回り等を比較した表)

・土地の地図

・登記簿謄本

・地場の建設会社リスト

提案内容

現時点での設計事務所、ハウスメーカーの提案の利回りです。

  メーカー① メーカー② 設計事務所
レンタブル比 83.3% 84.5% 77.6%
建築坪単価(法定延床) ¥1,149,500 ¥1,188,393 ¥1,174,788
総事業費坪単価 ¥1,173,400 ¥1,208,920 ¥1,222,820
表面利回り 7.8% 7.9% 7.8%

坪単価は税込みです。また、賃貸併用で母の住居分は家賃から抜いています。

土地の購入費用が無いにも関わらず利回りは8%を切っており、かなり残念な状況です。

今後、利回りアップを計画していこうと思っていますが、まずは銀行目線でそもそも土地活用が融資の対象になるか確認したかったので、上記条件で相談しました。

銀行融資について

銀行員は、40前後の課長さんが対応してくださいました。

銀行の方に事業計画書を見せたところ、その場で簡易的な計算を行って頂き、「上記条件で融資の土台に乗りそうだ」との回答を頂きました。

ただ、土地評価の担保の問題で、設計事務所から提案を受けた金額の融資までは難しいかもしれないと言われました。

今後、銀行側で土地の担保評価を行い、いくら位なら融資可能か計算するので、そこから逆算して事業規模を決めていってはいかがかと提案を受けました。

源泉徴収票は面談の最後に渡したので、あくまでも土地の担保や収益性から判断していそうでした。

マンションについて

設計事務所のRCとハウスメーカーの重量鉄骨のどちらが融資に通り易いのか聞いたところ、どちらも変わらないとのことでした。

ハウスメーカーの方が耐震等に強いイメージがあるとの事でした。

銀行に持ち込まれる案件を見ると、ハウスメーカー施工のマンションより、設計事務所施工のマンションの方がデザイン等に凝っていて高いイメージを持っているとのことでした。

ハウスメーカーは銀行の融資基準を理解しており、収支目線でキレイにまとめてきてくれ、設定賃料もリーズナブルでそのまま試算に使えることが多いとのことです。

表面利回りについて

表面利回り7%代は、最近持ち込まれる土地活用としては一般的とのこと。以前は10%を越えていたが、建築コストの増大から最近はそこまでの利回りは出ない。

ただ、建築坪単価(115万~119万円)は少し高いので、ここは下げられるのではないか。

大手ハウスメーカーではなく、中堅のハウスメーカーにも相談した方が良いとアドバイスを頂きました。

建築会社

設計事務所経由で建築会社に見積もりを取っていますが、先程の通り結構高額な建築坪単価になっています。

建築坪単価を抑えるには、それだけ規模の小さい地場工務店に発注する必要がありますが、財務体質が心配になります。

そのため、対象地区の公共事業の入札でAランクに位置付けられている建築会社をリストアップして、銀行に持って行きました。

※地域の公共事業は、事業規模により入札できる会社に制限があります。財務体質の良いAランクに位置付けられたは、より高額な入札に参加できます。

リストアップした企業はそれこそ売り上げが10憶円~300億円とかなりの幅があります。

地場の建設会社、工務店なので、銀行員がリストを見たところ、ほぼ取引がある会社で、何処でも紹介できるとのことでした。

地場の工務店だと中々財務体質が分からないので、公共事業の入札でAランク、銀行のお墨付きが得られれば少しは安心できる企業なのかもしれません。

融資期間

融資期間は、RC、重量鉄骨でも35年とのことです。

木造の場合でも、劣化対策等級をクリアしていれば、35年ローンで出すとのことです。

※劣化対策等級については1〜3の何処を指しているのか聞いてません。

銀行金利について

金利については査定しないと正確なことは言えないが、1.5%以下と言われました。

ハウスメーカーや設計事務所からは0.8%~0.9%位だろうと聞いていたので随分高いなという印象です。

ハウスメーカー経由で同じ銀行に打診した時は、フルローンではありませんでしたが金利0.8%程度でした。

銀行からは、「フルローンの場合は金利が高くなります」と言われました。

1%超えてくると、ただでさえ表面利回りが悪いので、採算が悪化しそもそもやる意味あるのかというレベルです。

今後、他の銀行にもヒアリングしますので、また記事にします。

銀行との面談は以上です。

私の知識が無いのでヒアリングできていない点も多いと思いますが、今後勉強していきます。

最後までご覧いただきまして、ありがとうございました。

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