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設計事務所と面談①(初面談)

実家の土地活用を目的に、設計事務所と面談をしてきました。

不動産に関して全くの初心者なので、設計事務所に質問をしてきました。

土地活用を検討している方の参考になれば幸いです。

設計事務所について

今回の設計事務所は、地域に根差した社員20名弱の設計事務所です。

同社HPで、分譲マンションや収益不動産の設計実績が多数あったので、メールにて問い合わせをし、初面談となりました。

設計事務所の見つけ方ですが、紹介してくれる方もいないので自分で以下の方法で見つけました。

設計事務所の見つけ方
  1. 建設データバンクで、実家付近の共同住宅を検索
  2. 今回建設計画のマンションと、同程度の施工面積の建設計画に絞る
  3. 建設計画で、設計事務所が掲載されているのでピックアップ
  4. 設計事務所HPでマンション設計の実績を見て絞り込み
  5. 実績豊富な設計事務所にアプローチ

設計事務所のメリットは

建設費のコストだけを考えると、設計料がかかる設計事務所よりも、設計料込みの料金を提示する建設会社に注文した方が安くなると思い、設計事務所にお願いするメリットを聞いてみました。

先方からの回答は以下の通りでした。

建設会社の方が設計料3%程度(建設費に対して)で提示するので、設計の費用は建設会社に頼んだ方が安くなる。当社では設計料として5%頂くが、設計図を基にコストパフォーマンスに優れる建設会社を選ぶことが出来るので、総費用ではそこまで変わりません。

設計事務所

建設会社に設計、建設を一括で任せると、外部からのチェック機能が働かなくなる。そのため、設計は分離して外部チェックを行った方が安心できますよ。

設計事務所

設計事務所の方がデザイン性に優れたオーダーメイドのマンションを作ることが出来ます。

設計事務所

デザイン性はそんなに特殊なものは作ろうと思っていないのですが、外部チェックの部分はその通りだと思いました。

私が今回設計事務所にお願いしようと思ったのも、仮に費用が高くなったとしても外部チェック機能が働いた方が安心できると思ったからです。

総費用を抑えるために、発注する建設会社は地場の建設会社にしようと思っているため、設計も一緒に任せるのは抵抗があります。

設計事務所に依頼すれば、設計事務所の施主は私になるので、建設会社に都合が悪いことでも指摘ができるのではないかと思っています。

また、そのためにもここの設計事務所とツーカーの建設会社に頼んでは駄目だとも思っています。

欠陥マンションとして、南海辰村建設が作ったマンションの動画を見て恐ろしくなりましたので、改めて外部チェック機能は重要だと感じています。

設計料

設計料は、建設費の5%とのことでした。

建設費が高額になればなるほど馬鹿に出来ない金額になりますが、他の設計事務所の設計料を見ると妥当な金額であることが分かって安心しました。

この部分については、他の会社と相見積とかして価格交渉をするよりも、正規料金を支払ってしっかりと仕事をして頂きたいと思っています。

設計料を値引くと、設計事務所は建設会社の方からマージンを取ろうとするので、結局建設費にその分が乗ってきて総費用は変わらなくなるそうです。

それよりかも、正規料金を支払って気持ちよく仕事をして頂き、建設会社のコンペもしっかりとやって頂きたいと思っています。

RC造のメリット

私は重量鉄骨かRCでの建築を考えていたのですが、設計事務所からはRC造を勧められました。

むしろ、RC造しかやっていませんという感じです。

RC造のメリットは以下の点とのことです。

RC造のメリット
  1. 重量鉄骨に比べて、RCの方が生活音が響かないので、入居者が快適に過ごすことが出来る
  2. 重量鉄骨では経年劣化により漏水などある
  3. RCなら60年以上はもつ

個人的には、RC造は、建設費が高い、建設期間が長い、維持費が高い、解体費用が高い等、敷居が高いイメージを持っていました。

設計事務所の方に、RC造は重量鉄骨に比べて税金等維持費が高いのではないか?と質問したところ、

そのようなことはありません。

設計事務所

と返答がありました。

RC造の建設費

RC造の最近の建設費は、1部屋当たり以下のイメージだそうです。

・1R(22㎡):1,000万円

・1LDK(40㎡):1,300~1,400万円

・2LDK(65㎡):2,100万円

私は、1LDK以上で建設しようかと考えていますが、それだと建築坪単価100万円程度で出来るとのことです。

1Rのニーズが高い地域なのですが、その分1Rは供給がとてつもなく多くレッドオーシャンになっているので、せっかく土地代がかからないため、利回りが落ちても競争を割けられるところを狙っていこうと考えています。

管理会社

実家地域の大手の管理会社では以下の会社が有名とのことでした。

・三井不動産

・ミニミニ

・ハウスメイト

家賃査定を行うので、管理会社に設計事務所の方からヒアリングをして下さるとのことでした。

今後、管理会社も考えていかなくてはいけないので、大変です。

感想

これまでハウスメーカーと話をしてきていましたが、ハウスメーカーは営業の方なので、

・グループ会社の管理会社の手配

・間取りの選定(マーケティング)

・銀行への融資打診

等、全部お任せでやってくれていたので、凄く楽でした。

その分、ハウスメーカーは営業マンの給料、広告料が建設コストに乗っているので高くなっており、そこを浮かせようとするなら自分で動かないといけないとは考えています。

設計会社に相談する場合は、マーケティング、銀行への融資打診、管理会社の選定等、自分でやることが盛り沢山になりそうです。

ただ、業者に全部お任せせずに、自分で動くことによって知識が増えていくと思うので、大変ですが失敗しないためにも重要だと実感しています。

設計事務所との面談1回目、の記事は以上になります。

最後までご覧頂きまして、ありがとうございました。

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