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設計事務所と面談ー2回目(土地活用)

設計事務所と土地活用の打ち合わせで2回目の面談を行ってきました。

1回目の面談は以下の記事をご覧ください。

設計事務所と面談①(初面談)

前回面談の時に、ボリュームチェックをして下さるとのことだったので、今回はボリュームチェックした結果を聞きに行ってきました。

面談内容について記載します。

管理会社のヒアリング結果

前回の面談時に、設計事務所の方で管理会社に賃貸需要の調査をして下さると言われました。

管理会社3社にヒアリングした結果、3社とも1LDK、2LDKの提案が来ていました。

この点は、ハウスメーカーからの提案と同じです。

管理会社からの提案資料はかなりしっかりした内容で、

提案書

・地域の世帯数の推移

・地域の年収、入居人数、勤務地、年齢

・近隣の直近の賃貸取引事例

・間取り

・想定家賃

・推奨設備

・管理会社の条件

等が掲載されていました。

想定家賃については3社で少し誤差があったので、平均を用いるのが良さそうです。

今後、検討していくにあたって非常に有益な資料だと思いますので、管理会社にヒアリングして頂いて助かりました。

ボリュームチェック

ボリュームチェックと言って良いのか分かりませんが、概要書を含む提案書を頂きました。

まず、管理会社が作った間取りと想定家賃収入で1坪当たりの家賃収入を計算しています。

比較した間取りは以下の3パターンです。

比較した間取り

・1DK(30㎡)

・1LDK(40㎡)

・2LDK(55㎡)

この中で、1LDKが一番1坪単位の家賃収入が高かったので、1LDKを中心に企画したとのことです。

次に、1DKと2LDKを比較した場合、2LDKの1坪単位の家賃収入の方が高かったので、1DKは外して2LDKをリスクヘッジでいくつか混ぜたとのことです。

全く知りませんでしたが、1坪単価の家賃収入を考えて間取りを決めていくというのは非常に参考になりましたし、収益を最大化するためにも必要な事なんですね。

その他頂いた提案書には、以下の内容が記載されていました。

提案書

・概要書

・平面図

・立面図

・工程表

土地の形状が悪いので、平面図を見てもベストな提案なのか良く分かりません。

※面談中に、平面図、立面図を見た上席者が、「こうしたほうが良さそう」という提案がいきなり出てきて、設計事務所の中でも担当者だけが作って、上席者交えて話し合った内容ではないのかと少し心配になりました。

概要書には、以下の内容が記載されていました。

概要書

・建築面積

・容積対象面積

・専有面積

・法廷延床面積

その他細かい内容も記載されており、こちらが知っているであろう前提で話が進むので、ついていけない部分がありました。

※共有廊下でも、容積率に算入する部分、しない部分がある等知らないことが盛りだくさんでした。。。

土地の容積率は目一杯使っていますが、建蔽率(計画は50%台/MAXは90%)がかなり低く収まっているので、高さを目一杯出して容積率(300%)を消化しているようです。

高さを出す方が良いのか良くわかりませんが、高さを出すとその分建設費が高くなるのではないかと心配です。

収益面を考えると、高さを出して容積率を消化し、余っている土地を駐車場にするのが一番収益的には良いのかなとも思っています。

今後、収益シミュレーションを作ってくださるとのことだったので、お願いしました。

シミュレーションについては私も自分で作れるようにして、自分で投資判断が出来るように勉強していきます。

建築費

今回はRC造で検討していますが、RCの建築費だと坪単価100万円程度(税抜)とのことです。

この100万円は、法定延床面積に対しての坪単価になります。

積水ハウスは重量鉄骨になりますが、提案書を見ると施工床面積に対して坪100万円程度の建設費だったので、

ハウスメーカー(重量鉄骨)の建築費 > 設計事務所&建設会社(RC)の建築費

となってきます。

床面積

法定延床面積に、バルコニー、外階段、外廊下を加えた面積が、施工床面積になります。

バルコニー、外階段、外廊下の建設費は住居部分に比べれば安いので、施工床面積の方が坪単価が低く出るようになっています。

施工床面積の坪単価は、バルコニーを大きくすればその分面積が広がるので坪単価を安く見せることが出来ます。

営業員などは安く見せるために施工床面積で坪単価を言ってきますが、法定延床面積の坪単価で比較をした方が良いです。

また、建築費を抑えることを考えると、設計事務所&建設会社(重量鉄鋼)がいくらになるのか気になっています。

土地を売ることは考えていませんので、次に買う人のための耐用年数も気にする必要はないですし、

銀行からはRCでも重量鉄骨でも融資期間が変わらないのであれば、建築費が安く、建設期間の短い重量鉄骨でも良いのかなと最近は考えています。

借りる人からすると防音の観点からRCの方が良いだろうとは思いますが、家賃は重量鉄骨でもRCでもそこまで変わらないようです。

銀行借り入れ

銀行からの借り入れについては、設計事務所の方から地銀なら紹介できると言われました。

ただ、設計事務所から紹介を受けると、銀行の方も設計事務所に気を使った発言しか言うことが出来なくなると思ったので、自分で開拓しようと思っています。

融資の相場状況ですが、設計事務所の方の話ですと、最近でも土地活用の案件でしたらフルローンで融資が通っているそうです。

金利は1%前後らしいですが、0.8%ぐらいでいけるのではないかと言っていました。

大地主の方になると0.5%台で融資をしてもらっているそうです。

銀行については、今後シミュレーションが出来てきたら、メガバンク、地銀などに相談に行ってみようと思います。

門前払いされるかもしれませんが。。。

設計事務所との面談2回目の記事は以上になります。

最後までご覧いただきまして、ありがとうございました。

5 Comments

税金対策ならまあ

ほんとにRC必要ですか?rcだと税金も高くなりますし坪100は結構なレベルの金額でそのままだとリートにすら負けそうな物件が出来そうだと思ってしまいます。
リートは駅前の一頭地の物件です、税金払ってリート以下ならよほどの資産家じゃなければむしろ損してるような気がします。

返信する
おとうふ

コメントありがとうございます。

おっしゃられる通り、RCの必要があるのか疑問に思っています。
設計事務所に言われてRCで話が進んでいますが、重量鉄骨で十分なのではないかと思い始めています。

建設費しかかからないのに、実質利回りでリートに負けるようでしたら土地活用できていないですよね(^_^;)
今後シミュレーションをしていき、よく精査して考えていきます。

不動産のことは初めてで、間違った方向に進んでいることもあると思いますので、今後もコメント頂けますと幸いです。

よろしくお願いしますm(__)m

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ゆうき

おとうふさん、こんにちは!
いつもありがとうございますm(__)m
クロスはもちろんですが、土地活用の記事も、とっても興味深く拝見しています♪

バイト掛け持ちと家事、毎日のクロスと資金繰りでいっぱいいっぱいな私には、
フルタイムでお仕事&お子さんとの時間も取って、クロスにポイ活、
さらには土地活用、を全てブログ記事にされているおとうふさん・・・
到底マネできず、いつもほえ~・・・と見ています(笑)すごいです~

わたしはバイトで契約マンションを訪問することが多いことと、うちは一軒家
(ボロ屋)なので、リフォーム・・はたまた建て替え(お金ない(´;ω;`))を
意識してます。。なので、土地活用の記事もとっても興味あります。

これからも期待しています☆

返信する
おとうふ

ゆうきさん

コメントありがとうございます(^^)

土地活用のことが入ってきてから、かなり一杯一杯になってき始めました(^_^;)

土地活用のこと、初めてのことなので間違っていることも多いと思いますが、少しでも参考になれば幸いです。

今後ともよろしくお願いしますm(__)m

返信する
ゆうき

あ!ちなみに!!
わたしも、クロスで売りだけで買いを建ててなかったミス、
初めてやらかしました!!しかもアークス!!ww
わたしもたまたまプラスになりましたが(+4000くらい)
逆に行ってたかと思うと、恐ろしいです・・・

いつもは必ず最後に注文一覧を見て確認してたのに、
仕事でくったくたな時でやらかしました(^▽^;)

それから、フジは、最初に取った時、返信はがきでしたっけ?
返すのを知らずに割引券だけが来て、とほほ・・・に
なったことがあります(^▽^;)

なんとなく親近感です・・・(笑)でも気を付けます!!

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