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【土地活用】三菱UFJ銀行に融資の相談に行ってきました①

現在土地活用として、アパート・マンションの建築計画をしています。

土地活用のこと書いていきます(土地情報)

土地活用で、三菱UFJ銀行に相談に行ってきましたので、話した内容を備忘録として掲載します。

今回は、設計事務所、ハウスメーカーから収益シミュレーションを作成して頂いたので、それを持って銀行に相談しに行きました。

※不動産初心者のため、「銀行と面談するときはこれを聞いておけ」というポイントがあったらコメントで教えて頂けますと幸いですm(_ _)m

面談の経緯

実家の土地と同じエリアに友人の会社があり、取引先の銀行を紹介してくれることになり面談することとなりました。

まだ銀行に飛び込みの電話はしたことがないのでわかりませんが、紹介だとスムーズにアポイントが頂けました。

その他、面談内容を記載していきます。

面談は、30代後半の男性の方が対応して下さいました。

銀行へ持って行ったもの

銀行に持って行った書類関連です。

・源泉徴収票3年間分

・事業計画書(設計事務所作成&ハウスメーカー作成)

・事業計画書比較簡易版(設計事務所とハウスメーカーの事業計画書の内、専有面積、法定延床面積、建築坪単価、表面利回り等を比較した表)

・土地の地図

・登記簿謄本

・地場の建設会社リスト

提案内容

現時点での設計事務所、ハウスメーカーの提案の利回りです。

  メーカー① メーカー② 設計事務所
レンタブル比 83.3% 84.5% 77.6%
建築坪単価(法定延床) ¥1,149,500 ¥1,188,393 ¥1,174,788
総事業費坪単価 ¥1,173,400 ¥1,208,920 ¥1,222,820
表面利回り 7.8% 7.9% 7.8%

坪単価は税込みです。また、賃貸併用なので母の住居分は家賃収入から抜いています。

土地の購入費用が無いにも関わらず利回りは8%を切っており、かなり残念な状況です。

融資金額

土地活用でフルローンをお願いしたところ、フルローンは難しいだろうとのことでした。

不動産融資の基準が、以前に比べて上がってしまったのでフルローンは難しくなったとのことです。

「頭金を入れられないか」と言われましたが、ただでさえ少ない金融資産を頭金として入れてしまうと、手元資金が無くなり、マンションで空室が続く、急な修繕が必要になった等、何かあったときに対応できないということになりかねないので、フルローン若しくは規模を縮小して融資が出ないかとお願いしました。

賃貸併用

今回、マンションの1室を母の住居にしようとしています。

銀行の評価では、住居部分は収益を生まないので、その部分については融資できないと言われました。

ただ、母が外で賃貸住宅に住めば、元々住居にしようとしていた部分も賃貸に回せるので収益部分として評価すると言われました。

なかなか厳しいですが、住居部分は住宅ローンで融資出来ないか聞けば良かったです。

査定

こちらから提出した資料を基に査定を行うとのことです。

金利が上昇した場合、空室が20%でた場合などストレスをかけた状態でも運営ができるのかチェックするそうです。

物件の利回り

また、私の表面利回りは低いと自覚していますが、そうみたいです。

先程面談したばかりの案件は、商業施設の不動産らしいですが利回りで10%超えているそうです。。。

ただ、地主系の案件は大手ハウスメーカーのものが多く、今回持ってきた表面利回り程度のものが多いそうです。

融資期間

融資期間は構造によって異なるそうです。

重量鉄骨は25年、RCは35年になります。

大手地銀では、重量鉄骨、RC、共に35年だったので、銀行によってこんなに評価が異なるものなんですね。

キャッシュ・フローのことを考えたら、RCで検討したほうが良さそうです。

金利

金利は、1%前後とのことです。

シミュレーションの査定結果を基に金利を決定しますが、契約時ではなく、融資実行の際の金利を用いるので、伝えたときの金利と異なることもあるそうです。

感想

銀行の方には、新規案件についてフルローンは厳しいとのご指摘を頂き、心が折れましたが、

銀行の方の対応は凄く丁寧で、こちらに気遣いをして頂いているのが分かります。

ただ、こちらの状況についてのメモが少なすぎるのが気になりました。

親や私の金融資産を聞いてきましたが、特記事項になる水準ではなかったため、メモしなかったのではないかと気になっています。

銀行の方で査定して下さり今後連絡を下さるとのことですが、中々厳しい結果が返ってきそうです。

面談したことは良い経験になりましたので、今後も面談をしていこうと考えています。

2 Comments

名無し

はじめまして!
三菱UFJ銀行の審査は他の銀行より厳しいと聞きました。
逆に言うと、三菱UFJ銀行の審査が通ればその物件は大丈夫という太鼓判をもらったのと同じです。
金利が高かったら他の金融機関で借りた方がいいですが三菱UFJ銀行で審査が通れば他の金融機関も大丈夫だと思いますよ!

返信する
おとうふ

コメントありがとうございます(^^)

三菱UFJは、審査が一番厳しいのですね。
何とか通ってくれるとありがたいですが(^_^;)

アドバイス頂いたとおり、金利も高いようでしたら、他と比較してみます。

教えていただきまして、ありがとうございますm(_ _)m

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